Ce qui a changé — en un coup d'œil
- TLS abolie pour 2025 et les années suivantes (Projet de loi C-15, sanction royale le 26 mars 2026)
- Aucune déclaration ou paiement TLS requis pour 2025 et les années suivantes
- Les obligations TLS pour 2022, 2023 et 2024 restent en vigueur — l'ARC peut toujours vérifier et pénaliser
- Taxe provinciale de cession immobilière pour non-résidents en N.-É. portée à 10 % (1er avril 2025)
- Taxe annuelle sur les propriétés des non-résidents (2 $/100 $ de valeur évaluée) maintenue
La TLS est abolie — mais pas pour les années que vous avez peut-être manquées
Le 26 mars 2026, le gouvernement fédéral canadien a accordé la sanction royale au projet de loi C-15, abrogeant formellement la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés. La TLS — une taxe annuelle de 1 % sur les propriétés résidentielles vacantes ou sous-utilisées appartenant à des non-résidents — ne s'applique plus à partir de l'année civile 2025.
Pour de nombreux propriétaires non-résidents de biens immobiliers en Nouvelle-Écosse, c'est une bonne nouvelle. La TLS a été largement critiquée comme étant administrativement contraignante, mal ciblée et coûteuse à respecter par rapport aux recettes générées. Le gouvernement fédéral lui-même l'a qualifiée d'« inefficace » dans le budget 2025.
Cependant, l'abrogation n'est pas rétroactive. L'Agence du revenu du Canada (ARC) a confirmé que les obligations de déclaration et de paiement pour les années civiles 2022, 2023 et 2024 restent pleinement en vigueur. Si vous possédez ou avez possédé une propriété résidentielle en Nouvelle-Écosse en tant que non-résident et n'avez pas produit de déclarations TLS pour ces années, vous êtes toujours exposé à des pénalités importantes.
Ce que l'ARC peut encore faire pour 2022–2024
La pénalité minimale pour un particulier qui ne produit pas de déclaration TLS est de 10 000 $ par propriété et par année. Pour les sociétés, elle est de 250 000 $. Ces pénalités s'appliquent même si aucune taxe n'est finalement due — l'obligation de produire et de déclarer une exemption était distincte de l'obligation de payer.
La période normale de nouvelle cotisation de l'ARC s'applique. Pour la plupart des non-résidents, cela signifie que l'agence peut vérifier et établir de nouvelles cotisations jusqu'à six ans en arrière. Si vous n'avez pas produit de déclaration, le délai n'a pas encore commencé à courir.
Le Programme des divulgations volontaires (PDV) de l'ARC peut réduire ou annuler les pénalités si vous vous manifestez avant que l'ARC ne vous contacte. Si vous avez manqué une ou plusieurs années, agir maintenant est nettement préférable à attendre.
Le paysage fiscal propre à la Nouvelle-Écosse pour les non-résidents
L'abolition de la TLS fédérale ne signifie pas que le fardeau fiscal des propriétaires non-résidents en Nouvelle-Écosse a disparu. La Nouvelle-Écosse dispose de son propre cadre fiscal provincial qui reste pleinement en vigueur — et est, en fait, devenu plus exigeant.
Depuis le 1er avril 2025, la taxe provinciale de cession immobilière pour non-résidents (TCIN) s'élève à 10 % du prix d'achat ou de la valeur évaluée, selon le montant le plus élevé. Il s'agit d'une taxe unique appliquée au moment de l'achat. Elle a doublé par rapport à 5 % le 1er avril 2025, s'appliquant à toutes les conventions d'achat-vente signées après le 31 mars 2025.
De plus, les propriétaires non-résidents paient une surtaxe annuelle sur les propriétés des non-résidents de 2,00 $ par 100 $ de valeur évaluée. Celle-ci est distincte de la taxe foncière municipale ordinaire que tous les propriétaires paient. Elle peut être annulée si la propriété est louée à un résident de la Nouvelle-Écosse — mais l'annulation n'est pas automatique et doit être demandée.
Revenus locatifs : La retenue d'impôt de 25 % s'applique toujours
Si vous louez votre propriété en Nouvelle-Écosse en tant que non-résident, la Partie XIII de la Loi de l'impôt sur le revenu oblige votre locataire ou gestionnaire immobilier à retenir 25 % des revenus locatifs bruts et à les verser à l'ARC. Cela est souvent négligé — et les conséquences du non-respect touchent à la fois le propriétaire non-résident et le locataire.
Il existe deux mécanismes importants pour réduire ce fardeau. Premièrement, en produisant un formulaire NR6 auprès de l'ARC avant le début de l'année de location, vous pouvez faire calculer la retenue sur le revenu net (après dépenses) plutôt que sur le revenu brut. Deuxièmement, en choisissant en vertu de l'article 216 de la Loi de l'impôt sur le revenu, vous pouvez produire une déclaration de revenus canadienne et payer l'impôt uniquement sur votre revenu locatif net — ce qui, pour la plupart des propriétaires, entraîne un taux effectif nettement inférieur à 25 % du revenu brut.
Maritime Property Solutions peut agir en tant que votre mandataire aux fins de la retenue d'impôt et aider avec le processus de production du formulaire NR6. C'est l'une des étapes d'optimisation fiscale les plus efficaces disponibles pour les propriétaires non-résidents de biens locatifs en Nouvelle-Écosse.
Ce que cela signifie pour vous — un résumé pratique
Si vous possédez une propriété résidentielle en Nouvelle-Écosse en tant que non-résident, voici où en sont les choses en mai 2026. La TLS fédérale est abolie pour 2025 et au-delà — aucune action supplémentaire n'est requise à cet égard pour l'avenir. Cependant, si vous n'avez pas produit de déclarations TLS pour 2022, 2023 ou 2024, ces obligations subsistent et les pénalités sont importantes. Examinez votre historique de production et, si nécessaire, utilisez le Programme des divulgations volontaires de l'ARC.
Du côté provincial, la surtaxe annuelle sur les propriétés des non-résidents continue de s'appliquer. Si vous louez votre propriété, le cadre de retenue d'impôt de la Partie XIII s'applique et devrait être géré de manière proactive. Et si vous envisagez d'acquérir des propriétés supplémentaires en Nouvelle-Écosse, la taxe de cession immobilière pour non-résidents de 10 % est maintenant un coût important à prendre en compte dans vos calculs.
Naviguer dans ces obligations depuis l'étranger n'est pas simple. Maritime Property Solutions travaille directement avec des propriétaires non-résidents dans tout le Canada atlantique — pas seulement pour la surveillance des propriétés, mais aussi sur le plan fiscal et de la conformité. Si vous avez des questions sur votre situation spécifique, nous sommes là pour vous aider.
Questions fréquemment posées
La taxe sur les logements sous-utilisés est-elle toujours en vigueur au Canada ?
Non. La TLS a été abolie à compter de 2025. Le projet de loi C-15 a reçu la sanction royale le 26 mars 2026. Aucune déclaration ou paiement TLS n'est requis pour 2025 ou les années suivantes.
Dois-je encore produire une déclaration TLS pour 2022, 2023 ou 2024 ?
Oui. L'abrogation ne s'applique qu'à partir de 2025. L'ARC peut toujours vérifier, imposer des pénalités et exiger des déclarations pour les années civiles 2022, 2023 et 2024. Pénalité minimale pour non-production : 10 000 $ par propriété par année pour les particuliers.
Quelles taxes les non-résidents paient-ils encore sur les propriétés en Nouvelle-Écosse ?
Trois taxes principales subsistent : (1) taxe de cession immobilière pour non-résidents de 10 % à l'achat, (2) taxe annuelle sur les propriétés des non-résidents de 2 $ par 100 $ de valeur évaluée, et (3) retenue d'impôt de 25 % sur les revenus locatifs bruts (réductible via NR6/article 216).
Quel est le montant de la taxe de cession immobilière pour non-résidents en Nouvelle-Écosse ?
Depuis le 1er avril 2025 : 10 % du prix d'achat ou de la valeur évaluée (selon le montant le plus élevé). Elle était de 5 % de juillet 2023 à mars 2025.
Puis-je réduire la retenue d'impôt de 25 % sur mes revenus locatifs canadiens ?
Oui. Produisez un formulaire NR6 avant l'année de location pour calculer la retenue sur le revenu net. Ou choisissez l'article 216 pour produire une déclaration canadienne et payer l'impôt uniquement sur le revenu locatif net — généralement bien moins que 25 % du revenu brut.
Qui peut m'aider avec les déclarations TLS passées ou la conformité fiscale en Nouvelle-Écosse ?
Maritime Property Solutions Inc. offre des services de conseil fiscal pour les propriétaires non-résidents en Nouvelle-Écosse, notamment des examens de conformité TLS, des vérifications d'évaluation de la taxe foncière et des services de mandataire pour la retenue d'impôt.
Sources & lectures complémentaires
- Canada.ca — Ce qui a changé : Taxe sur les logements sous-utilisés
- Gouvernement de la Nouvelle-Écosse — Taxe provinciale de cession immobilière pour non-résidents
- Canada.ca — Revenus de location et impôt des non-résidents
- Canada.ca — Guide de l'impôt pour le choix prévu à l'article 216
- McMillan LLP — Budget 2025 : Taxe sur les logements sous-utilisés éliminée
- Knowledge Bureau — La TLS peut être annulée, mais les taxes sur les logements vacants restent
Des questions sur vos taxes immobilières en Nouvelle-Écosse ?
Que vous ayez besoin d'une révision des obligations TLS passées, d'aide pour la taxe annuelle sur les propriétés des non-résidents, ou de services de mandataire pour la retenue d'impôt sur votre propriété locative — nous sommes là.