La Nouvelle-Écosse attire les acheteurs allemands depuis des années — et pour de bonnes raisons. Des prix comparativement abordables, un paysage côtier à couper le souffle, un mode de vie détendu et une communauté germanophone croissante font de la province une destination attrayante.
Cet article explique étape par étape ce qu'il faut savoir lors de l'achat d'une propriété en Nouvelle-Écosse en tant que non-Canadien — des exigences légales aux taxes, en passant par la gestion pratique après l'achat.
1. Les Allemands peuvent-ils acheter ?
Oui — avec des restrictions. Le Canada a introduit en 2023 l'interdiction d'achat pour les étrangers, qui interdit aux non-Canadiens d'acheter des propriétés résidentielles dans certaines zones. Cependant, cela s'applique principalement aux zones urbaines. La plupart des communautés rurales de Nouvelle-Écosse sont expressément exemptées.
Régions exemptées (pas d'interdiction d'achat) :
- South Shore (Lunenburg, Chester, Mahone Bay)
- Cape Breton Island
- Annapolis Valley
- Northumberland Shore
- La plupart des communautés rurales en NS, PEI et NB
Attention : Halifax et Dartmouth sont soumises à l'interdiction d'achat pour les étrangers. Si vous souhaitez acheter dans la région de la capitale, consultez impérativement un avocat canadien.
2. Les principales taxes lors de l'achat
Taxe de transfert de propriété pour non-résidents — 10 %
Il s'agit de la taxe supplémentaire la plus importante pour les non-résidents en Nouvelle-Écosse. Depuis le 1er avril 2025, elle est de 10 % du prix d'achat (ou de la valeur estimée, selon la plus élevée). Elle s'ajoute à la taxe de transfert municipale habituelle (environ 1 à 1,5 %).
Exemple de calcul :
Prix d'achat 400 000 $ → NRDTT : 40 000 $ + taxe de transfert municipale : ~6 000 $ = Total des taxes de transfert : ~46 000 $
Exception : Si vous établissez votre résidence en Nouvelle-Écosse dans les 6 mois suivant l'achat et le prouvez avec un permis de conduire ou une carte santé NS, la NRDTT est entièrement remise.
Taxe sur les logements sous-utilisés (UHT) — 1 % annuel (jusqu'en 2024)
L'UHT était une taxe fédérale annuelle de 1 % sur la valeur des propriétés résidentielles laissées vacantes par des non-Canadiens. Bonne nouvelle : le budget fédéral 2025 a supprimé l'UHT à partir de l'année fiscale 2025. Cependant, des obligations déclaratives peuvent encore exister pour les années 2022–2024.
Retenue à la source lors de la vente — 25 % de retenue
Lorsque vous vendez la propriété en tant que non-résident, l'acheteur est tenu de retenir 25 % du prix de vente et de le verser à l'Agence du revenu du Canada (ARC). Cet argent est imputé sur votre impôt sur les gains en capital. Avec un certificat de conformité demandé à l'avance auprès de l'ARC, cette retenue peut être réduite ou évitée.
3. Le processus d'achat étape par étape
Engager un agent immobilier
En Nouvelle-Écosse, il est courant de travailler avec un agent immobilier local. La commission est généralement payée par le vendeur.
Offre d'achat
Votre agent prépare l'offre sur les formulaires standard de la Commission immobilière de la Nouvelle-Écosse. Important : incluez toujours une condition donnant à votre avocat le temps d'examiner.
Engager un avocat canadien
En Nouvelle-Écosse, un avocat est obligatoire pour les achats immobiliers. L'avocat vérifie le titre, coordonne le transfert et s'assure qu'aucune charge ne grève la propriété.
Inspection de la maison
Une inspection professionnelle n'est pas légalement obligatoire mais fortement recommandée — surtout pour les bâtiments plus anciens en Nouvelle-Écosse. Coût : environ 400 à 600 $.
Organiser le financement
En tant que non-résident, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire canadien mais avez généralement besoin d'un acompte d'au moins 35 % du prix d'achat.
Clôture
Le jour de la clôture, votre avocat transfère les fonds, le titre est transféré et vous recevez les clés. Toutes les taxes (y compris la NRDTT) sont dues à la clôture.
4. Après l'achat : gestion à distance
L'achat est terminé — mais le vrai défi commence après. Gérer une propriété en Nouvelle-Écosse depuis l'Allemagne signifie : fermetures et ouvertures saisonnières, protection hivernale, coordination des artisans, interventions d'urgence et contrôles réguliers — le tout sans être sur place.
De nombreux propriétaires allemands sous-estiment cet effort. Une maison inutilisée en Nouvelle-Écosse peut subir des dommages considérables en un seul hiver — toits qui fuient, canalisations gelées, moisissures — si personne ne vérifie régulièrement.
Ce que Maritime Property Solutions prend en charge :
- Inspections régulières avec documentation photographique
- Hivernisation et ouverture printanière
- Coordination et supervision des artisans
- Intervention d'urgence en cas de dommages ou d'effraction
- Coordination avec des conseillers fiscaux et juridiques canadiens
Questions fréquentes
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire au Canada en tant que citoyen allemand ?
Oui, mais en tant que non-résident, vous avez généralement besoin d'un acompte d'au moins 35 % du prix d'achat.
Dois-je déclarer la propriété en Allemagne à des fins fiscales ?
Les revenus locatifs des propriétés canadiennes sont généralement imposables en Allemagne, mais peuvent être compensés par la convention de double imposition entre l'Allemagne et le Canada.
Combien de temps dure le processus d'achat ?
Prévoyez 60 à 90 jours entre l'offre et la clôture. Trouver la bonne propriété peut prendre quelques semaines à plusieurs mois.
Ai-je besoin d'un avocat canadien ?
Oui, en Nouvelle-Écosse, un avocat est légalement requis pour les achats immobiliers.
Vous avez une propriété en Nouvelle-Écosse ?
Maritime Property Solutions prend en charge la gestion locale — des inspections régulières à la coordination des artisans, en passant par la coordination avec les conseillers fiscaux et juridiques.
Écrit par
Jochen est un charpentier allemand et entrepreneur basé au Canada atlantique. Il a fondé Maritime Property Solutions pour offrir aux propriétaires étrangers et hors province une présence locale fiable et structurée — quelqu'un qui se présente réellement, documente ce qu'il trouve et coordonne ce qui doit se passer ensuite.