Was sich geändert hat — auf einen Blick
- UHT ab 2025 abgeschafft (Bill C-15, Royal Assent 26. März 2026)
- Keine UHT-Erklärung oder Zahlung für 2025 und folgende Jahre erforderlich
- UHT-Pflichten für 2022, 2023 und 2024 bleiben bestehen — CRA kann weiterhin prüfen und bestrafen
- Nova Scotia Non-Resident Deed Transfer Tax auf 10 % erhöht (1. April 2025)
- Jährliche Non-Resident Property Tax (2 $/100 $ Bewertungswert) bleibt bestehen
Die UHT ist weg — aber nicht für die Jahre, die Sie möglicherweise verpasst haben
Am 26. März 2026 erhielt Bill C-15 in Kanada die Royal Assent und hob damit den Underused Housing Tax Act formal auf. Die UHT — eine jährliche 1-%-Steuer auf leerstehende oder untergenutzten Wohnimmobilien im Besitz von Nicht-Residenten — gilt ab dem Steuerjahr 2025 nicht mehr.
Für viele ausländische Eigentümer von Immobilien in Nova Scotia ist das eine gute Nachricht. Die UHT wurde weitgehend als administrativ aufwendig, schlecht ausgerichtet und im Verhältnis zu den erzielten Einnahmen kostspielig kritisiert. Die Bundesregierung selbst bezeichnete sie im Budget 2025 als „ineffizient".
Die Aufhebung gilt jedoch nicht rückwirkend. Die Canada Revenue Agency (CRA) hat bestätigt, dass die Erklärungs- und Zahlungspflichten für die Steuerjahre 2022, 2023 und 2024 weiterhin vollständig gelten. Wenn Sie als Nicht-Resident eine Wohnimmobilie in Nova Scotia besitzen oder besessen haben und keine UHT-Erklärungen für diese Jahre eingereicht haben, sind Sie weiterhin erheblichen Strafen ausgesetzt.
Was die CRA für 2022–2024 noch tun kann
Die Mindeststrafe für eine natürliche Person, die keine UHT-Erklärung einreicht, beträgt 10.000 $ pro Immobilie und Jahr. Für Unternehmen sind es 250.000 $. Diese Strafen gelten auch dann, wenn letztlich keine Steuer geschuldet wird — die Pflicht zur Einreichung und Erklärung einer Befreiung war von der Zahlungspflicht getrennt.
Die normale Nachveranlagungsfrist der CRA gilt. Für die meisten Nicht-Residenten bedeutet dies, dass die Behörde bis zu sechs Jahre lang prüfen und neu veranlagen kann. Wenn Sie keine Erklärung eingereicht haben, hat die Uhr noch nicht begonnen zu laufen.
Das Voluntary Disclosures Program (VDP) der CRA kann Strafen reduzieren oder erlassen, wenn Sie sich melden, bevor die CRA Sie kontaktiert. Wenn Sie ein oder mehrere Jahre verpasst haben, ist jetzt zu handeln deutlich besser als zu warten.
Nova Scotias eigene Steuerbelastung für Nicht-Residenten
Die Abschaffung der bundesweiten UHT bedeutet nicht, dass die Steuerbelastung für ausländische Eigentümer in Nova Scotia verschwunden ist. Nova Scotia hat ein eigenes provinzielles Steuersystem, das weiterhin vollständig in Kraft ist — und tatsächlich anspruchsvoller geworden ist.
Seit dem 1. April 2025 beträgt die Non-Resident Provincial Deed Transfer Tax (NRDTT) 10 % des Kaufpreises oder des Bewertungswertes, je nachdem welcher höher ist. Diese einmalige Steuer fällt beim Kauf an. Sie wurde am 1. April 2025 von 5 % verdoppelt und gilt für alle nach dem 31. März 2025 unterzeichneten Kaufverträge.
Darüber hinaus zahlen Nicht-Residenten eine jährliche Non-Resident Property Tax von 2,00 $ pro 100 $ Bewertungswert. Diese ist von der regulären kommunalen Grundsteuer getrennt, die alle Eigentümer zahlen. Sie kann erlassen werden, wenn die Immobilie an einen Nova-Scotia-Einwohner vermietet wird — aber der Erlass ist nicht automatisch und muss beantragt werden.
Mieteinnahmen: Die 25-%-Quellensteuer gilt weiterhin
Wenn Sie Ihre Nova-Scotia-Immobilie als Nicht-Resident vermieten, verpflichtet Teil XIII des Einkommensteuergesetzes Ihren Mieter oder Immobilienverwalter, 25 % der Bruttomieteinnahmen einzubehalten und an die CRA abzuführen. Dies wird oft übersehen — und die Folgen der Nichteinhaltung treffen sowohl den ausländischen Eigentümer als auch den Mieter.
Es gibt zwei wichtige Mechanismen, um diese Belastung zu reduzieren. Erstens können Sie durch Einreichung eines NR6-Formulars bei der CRA vor Beginn des Mietjahres die Einbehaltung auf das Nettoeinkommen (nach Ausgaben) statt auf das Bruttoeinkommen berechnen lassen. Zweitens können Sie durch eine Wahl nach Section 216 des Einkommensteuergesetzes eine kanadische Steuererklärung einreichen und Steuer nur auf Ihr Nettomieteneinkommen zahlen — was für die meisten Eigentümer zu einem deutlich niedrigeren effektiven Steuersatz als 25 % des Bruttoeinkommens führt.
Maritime Property Solutions kann als Ihr Beauftragter für Quellensteuerzwecke handeln und beim NR6-Einreichungsprozess helfen. Dies ist einer der wirkungsvollsten Steueroptimierungsschritte für ausländische Vermieter in Nova Scotia.
Was das für Sie bedeutet — eine praktische Zusammenfassung
Wenn Sie als Nicht-Resident eine Wohnimmobilie in Nova Scotia besitzen, ist dies der Stand der Dinge im Mai 2026. Die bundesweite UHT ist für 2025 und danach abgeschafft — in dieser Hinsicht ist kein weiteres Handeln erforderlich. Wenn Sie jedoch keine UHT-Erklärungen für 2022, 2023 oder 2024 eingereicht haben, bleiben diese Pflichten bestehen und die Strafen sind erheblich. Überprüfen Sie Ihre Einreichungshistorie und nutzen Sie gegebenenfalls das Voluntary Disclosures Program der CRA.
Auf provinzieller Ebene gilt der jährliche Non-Resident Property Tax-Aufschlag weiterhin. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, gilt das Part-XIII-Quellensteuerrahmen und sollte proaktiv verwaltet werden. Und wenn Sie planen, zusätzliche Immobilien in Nova Scotia zu kaufen, ist die 10-%-Non-Resident Deed Transfer Tax nun ein erheblicher Kostenfaktor.
Diese Verpflichtungen aus dem Ausland zu navigieren ist nicht einfach. Maritime Property Solutions arbeitet direkt mit ausländischen Eigentümern in ganz Atlantik-Kanada zusammen — nicht nur bei der Immobilienüberwachung, sondern auch auf der Steuer- und Compliance-Seite. Wenn Sie Fragen zu Ihrer spezifischen Situation haben, helfen wir Ihnen gerne.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die Underused Housing Tax in Kanada noch?
Nein. Die UHT wurde ab 2025 abgeschafft. Bill C-15 erhielt am 26. März 2026 die Royal Assent. Für 2025 und folgende Jahre ist keine UHT-Erklärung oder Zahlung erforderlich.
Muss ich noch eine UHT-Erklärung für 2022, 2023 oder 2024 einreichen?
Ja. Die Aufhebung gilt nur ab 2025. Die CRA kann für die Steuerjahre 2022, 2023 und 2024 weiterhin prüfen, Strafen verhängen und Erklärungen einfordern. Mindeststrafe für Nicht-Einreichung: 10.000 $ pro Immobilie und Jahr.
Welche Steuern zahlen Nicht-Residenten noch auf Nova-Scotia-Immobilien?
Drei Hauptsteuern bleiben: (1) Non-Resident Deed Transfer Tax von 10 % beim Kauf, (2) jährliche Non-Resident Property Tax von 2 $ pro 100 $ Bewertungswert, und (3) 25 % Quellensteuer auf Bruttomieteinnahmen (reduzierbar über NR6/Section 216).
Wie hoch ist die Non-Resident Deed Transfer Tax in Nova Scotia?
Seit dem 1. April 2025: 10 % des Kaufpreises oder Bewertungswertes (je nachdem welcher höher ist). Von Juli 2023 bis März 2025 betrug sie 5 %.
Kann ich die 25-%-Quellensteuer auf meine kanadischen Mieteinnahmen reduzieren?
Ja. Reichen Sie ein NR6-Formular vor dem Mietjahr ein, um die Einbehaltung auf das Nettoeinkommen zu berechnen. Oder wählen Sie Section 216, um eine kanadische Steuererklärung einzureichen und nur auf das Nettomieteneinkommen Steuer zu zahlen — typischerweise weit weniger als 25 % des Bruttoeinkommens.
Wer kann mir bei vergangenen UHT-Erklärungen oder der Nova-Scotia-Steuer-Compliance helfen?
Maritime Property Solutions Inc. bietet Steuer-Consulting für ausländische Eigentümer in Nova Scotia, einschließlich UHT-Compliance-Prüfungen, Grundsteuer-Bewertungsprüfungen und Quellensteuer-Beauftragtenservices.
Quellen & weiterführende Links
- Canada.ca — Was sich geändert hat: Underused Housing Tax
- Regierung Nova Scotia — Non-Resident Provincial Deed Transfer Tax
- Canada.ca — Mieteinnahmen und Nicht-Resident-Steuer
- Canada.ca — Leitfaden für die Wahl nach Section 216
- McMillan LLP — Budget 2025: Underused Housing Tax abgeschafft
- Knowledge Bureau — Die UHT mag abgeschafft sein, aber Leerstandssteuern bleiben
Fragen zu Ihren Nova-Scotia-Immobiliensteuern?
Ob Sie eine Überprüfung vergangener UHT-Pflichten, Hilfe bei der jährlichen Non-Resident Property Tax oder Quellensteuer-Beauftragtenservices für Ihre Mietimmobilie benötigen — wir sind für Sie da.