Nova Scotia zieht seit Jahren deutsche Immobilienkäufer an — und das aus gutem Grund. Vergleichsweise günstige Preise, eine atemberaubende Küstenlandschaft, eine entspannte Lebensweise und eine wachsende deutschsprachige Gemeinschaft machen die Provinz zu einem attraktiven Ziel. Doch wer von Deutschland aus kauft, steht vor einem System, das sich grundlegend von deutschen Gepflogenheiten unterscheidet.
Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, was beim Kauf einer Immobilie in Nova Scotia als Nicht-Kanadier zu beachten ist — von den rechtlichen Voraussetzungen über die Steuern bis hin zur praktischen Verwaltung nach dem Kauf.
1. Darf ich als Deutscher ĂĽberhaupt kaufen?
Ja — mit Einschränkungen. Kanada hat 2023 den sogenannten Foreign Buyer Ban eingeführt, der Nicht-Kanadiern den Kauf von Wohnimmobilien in bestimmten Gebieten verbietet. Dieser gilt jedoch hauptsächlich für städtische Ballungsräume (Census Metropolitan Areas und Census Agglomerations). Die meisten ländlichen Gemeinden in Nova Scotia — darunter beliebte Regionen wie die South Shore, Cape Breton oder das Annapolis Valley — sind ausdrücklich ausgenommen.
Ausgenommene Regionen (kein Kaufverbot):
- South Shore (Lunenburg, Chester, Mahone Bay)
- Cape Breton Island
- Annapolis Valley
- Northumberland Shore
- Die meisten ländlichen Gemeinden in NS, PEI und NB
Achtung: Halifax und Dartmouth fallen unter den Foreign Buyer Ban. Wenn Sie in der Hauptstadtregion kaufen möchten, sollten Sie unbedingt einen kanadischen Anwalt konsultieren.
2. Die wichtigsten Steuern beim Kauf
Non-Resident Deed Transfer Tax (NRDTT) — 10 %
Dies ist die bedeutendste Zusatzsteuer für Nicht-Residenten in Nova Scotia. Seit dem 1. April 2025 beträgt sie 10 % des Kaufpreises (oder des Schätzwerts, je nachdem, welcher höher ist). Sie kommt zur regulären Deed Transfer Tax der Gemeinde (ca. 1–1,5 %) hinzu.
Rechenbeispiel:
Kaufpreis $400.000 → NRDTT: $40.000 + Gemeinde-Deed-Transfer-Tax: ~$6.000 = Gesamte Transfersteuern: ~$46.000
Ausnahme: Wenn Sie innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf Ihren Wohnsitz nach Nova Scotia verlegen und dies durch einen NS-Führerschein oder eine NS-Gesundheitskarte nachweisen, wird die NRDTT vollständig erlassen.
Underused Housing Tax (UHT) — 1 % jährlich (bis 2024)
Die UHT war eine jährliche Bundessteuer von 1 % auf den Wert von Wohnimmobilien, die von Nicht-Kanadiern leer stehen gelassen werden. Gute Nachricht: Im Bundeshaushalt 2025 wurde die UHT ab dem Steuerjahr 2025 abgeschafft. Für die Jahre 2022–2024 können jedoch noch Erklärungspflichten bestehen — konsultieren Sie einen kanadischen Steuerberater.
Quellensteuer beim Verkauf — 25 % Einbehalt
Wenn Sie die Immobilie als Nicht-Resident verkaufen, ist der Käufer verpflichtet, 25 % des Verkaufspreises einzubehalten und an die Canada Revenue Agency (CRA) abzuführen. Dieses Geld wird auf Ihre Kapitalgewinnsteuer angerechnet. Mit einem sogenannten Clearance Certificate, das Sie vorab bei der CRA beantragen, lässt sich dieser Einbehalt reduzieren oder vermeiden.
3. Der Kaufprozess Schritt fĂĽr Schritt
Makler beauftragen
In Nova Scotia ist es üblich, mit einem lokalen Realtor zusammenzuarbeiten. Die Maklerprovision wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt — für Sie als Käufer entstehen keine direkten Maklerkosten.
Kaufangebot (Agreement of Purchase and Sale)
Ihr Makler erstellt das Kaufangebot auf Standardformularen der Nova Scotia Real Estate Commission. Wichtig: Lassen Sie immer eine Bedingung einbauen, die Ihrem Anwalt Zeit zur PrĂĽfung gibt (Lawyer Review Condition).
Kanadischen Anwalt einschalten
In Nova Scotia ist ein Anwalt beim Immobilienkauf Pflicht. Der Anwalt prüft den Titel, koordiniert die Übertragung und stellt sicher, dass keine Belastungen (Liens, Easements) auf der Immobilie lasten. Rechnen Sie mit Anwaltskosten von ca. $1.500–$2.500.
Hausinspektion
Eine professionelle Hausinspektion ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen — besonders bei älteren Gebäuden in Nova Scotia, wo Holzkonstruktionen, Öltanks und Brunnenwasser häufig sind. Kosten: ca. $400–$600.
Finanzierung klären
Als Nicht-Resident können Sie in Kanada eine Hypothek aufnehmen, benötigen aber in der Regel eine Anzahlung von mindestens 35 % des Kaufpreises. Alternativ kaufen viele deutsche Käufer mit Eigenkapital oder finanzieren über eine deutsche Bank mit Auslandsimmobilien-Produkt.
Abschluss (Closing)
Am Closing-Tag überweist Ihr Anwalt die Mittel, der Titel wird übertragen und Sie erhalten die Schlüssel. Alle Steuern (inkl. NRDTT) werden beim Closing fällig. Planen Sie 60–90 Tage zwischen Angebot und Closing ein.
4. Nach dem Kauf: Verwaltung aus der Ferne
Der Kauf ist abgeschlossen — aber die eigentliche Herausforderung beginnt danach. Eine Immobilie in Nova Scotia aus Deutschland zu verwalten bedeutet: Saisonale Schließungen und Öffnungen, Winterschutz, Handwerkerkoordination, Notfallreaktionen und regelmäßige Kontrollen — alles ohne vor Ort zu sein.
Viele deutsche Eigentümer unterschätzen diesen Aufwand. Ein ungenutztes Haus in Nova Scotia kann innerhalb eines Winters erhebliche Schäden nehmen — undichte Dächer, gefrorene Leitungen, Schimmel — wenn niemand regelmäßig nachschaut.
Was Maritime Property Solutions ĂĽbernimmt:
- Regelmäßige Begehungen mit Fotodokumentation
- Winterisierung und Frühjahrseröffnung
- Handwerkerkoordination und -ĂĽberwachung
- Notfallreaktion bei Schäden oder Einbruch
- Koordination mit kanadischen Steuer- und Rechtsberatern
Häufig gestellte Fragen
Kann ich als Deutscher eine Hypothek in Kanada aufnehmen?
Ja, aber als Nicht-Resident benötigen Sie in der Regel eine Anzahlung von mindestens 35 % des Kaufpreises. Einige kanadische Banken bieten spezielle Nicht-Resident-Hypotheken an. Alternativ können Sie über eine deutsche Bank mit Auslandsimmobilien-Produkt finanzieren.
Muss ich die Immobilie in Deutschland versteuern?
Mieteinnahmen aus kanadischen Immobilien sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig, können aber durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Kanada angerechnet werden. Ein Steuerberater mit Kenntnissen im internationalen Steuerrecht ist hier unerlässlich.
Wie lange dauert der Kaufprozess?
Rechnen Sie mit 60–90 Tagen zwischen Angebot und Closing. Die Suche nach der richtigen Immobilie kann je nach Marktlage und Anforderungen einige Wochen bis mehrere Monate dauern.
Brauche ich einen kanadischen Anwalt?
Ja, in Nova Scotia ist ein Anwalt beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben. Der Anwalt prĂĽft den Titel, koordiniert die Ăśbertragung und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfĂĽllt sind.
Haben Sie eine Immobilie in Nova Scotia?
Maritime Property Solutions übernimmt die lokale Verwaltung — von regelmäßigen Begehungen über Handwerkerkoordination bis hin zur Koordination mit Steuer- und Rechtsberatern.
Geschrieben von
Jochen ist ausgebildeter Zimmermann und Unternehmer mit Sitz in Atlantik-Kanada. Er gründete Maritime Property Solutions, um Eigentümern aus dem Ausland und anderen Provinzen eine zuverlässige, strukturierte lokale Präsenz zu bieten — jemanden, der tatsächlich vor Ort erscheint, dokumentiert was er vorfindet und koordiniert was als nächstes getan werden muss. Sein handwerklicher Hintergrund gibt ihm einen praktischen Vorteil bei der Bewertung des Immobilienzustands, der Koordination von Handwerkern und der Überwachung von Renovierungsarbeiten.